Quanto pesa la classe energetica sul prezzo di una casa: circa il 25% in più per la A

A parità di tutto il resto, una casa in classe A (cioè le classi da A1 a A4) viene messa in vendita in media a circa il 25% in più di una casa in classe G. Il salto è molto più piccolo tra le classi basse: una casa in classe F costa in media circa il 3% in più di una in classe G.

Il dato viene da uno studio della Banca d'Italia pubblicato nel novembre 2023, che ha analizzato i prezzi richiesti negli annunci dal 2018 al 2022. È una media nazionale: nella tua zona il risultato può essere molto diverso.

Perché negli annunci la differenza sembra del 40%?

Nel 2022 le case in classe A1-A4 avevano un prezzo al metro quadro più alto di circa il 40% rispetto a quelle in classe F o G, ma quel numero non misura il peso della classe. Le case efficienti sono quasi sempre anche più nuove, ristrutturate, meglio rifinite o in zone più care.

Lo studio toglie questi effetti: confronta case simili nello stesso quartiere, per tipo di immobile, superficie, piano, ascensore, bagni, terrazzo, box, giardino e stato di manutenzione. Quello che resta, circa il 25% per la classe A, è la parte attribuibile all'etichetta energetica. Per questo il numero è più basso del 40% che si vede a occhio.

Quanto cambia da una classe all'altra?

Il prezzo sale gradualmente man mano che la classe migliora, ma i primi gradini valgono poco. Il confronto è sempre con la classe G, la peggiore.

La zona climatica è una classificazione dei comuni in base ai gradi giorno, cioè a quanto serve riscaldare durante l'anno: la A-B è la più calda, la F la più fredda. Il 5° e il 95° percentile lasciano fuori i casi più estremi, il 5% più basso e il 5% più alto.

Perché nelle zone fredde la classe pesa di più?

Dove l'inverno è lungo, una casa che disperde calore costa molto di più da riscaldare, e chi compra lo mette in conto. Lo studio trova una chiara correlazione tra clima più freddo e premio più alto per la classe A.

Contano anche altri fattori. Le province con grandi città, come Roma, Milano e Napoli, tendono ad avere un premio percentuale più basso. Lì i prezzi medi sono già alti, e la stessa cifra in euro pesa meno in percentuale. Gli autori segnalano poi che nel Centro-Nord l'attenzione al cambiamento climatico è maggiore e che anche le differenze nei metodi di calcolo delle classi tra regioni possono spiegare parte della distanza.

Quanto vale in euro sulla mia casa?

Per stimarlo serve un ordine di grandezza, non un calcolo preciso. Ecco un esempio con numeri tondi, non riferito a una casa reale.

Esempio: un appartamento di 100 metri quadri, in una zona dove una casa simile in classe G viene offerta a 2.000 euro al metro quadro, cioè 200.000 euro.

• In classe F, con +3%: circa 206.000 euro.
• In classe A in una zona calda (+12% o +16%): tra 224.000 e 232.000 euro.
• In classe A in una zona fredda (+33% o +37%): tra 266.000 e 274.000 euro.

La differenza non è un guadagno netto: per passare da G ad A servono lavori, e lo studio non ne calcola il costo. Gli autori osservano che il ritorno in termini di valore della casa è molto diverso da zona a zona.

Il mutuo costa meno per le case più efficienti?

Un po'. Lo studio cita un'indagine tra i consumatori secondo cui lo sconto medio sul tasso per le case più efficienti è di circa 13 punti base, cioè 0,13 punti percentuali. Gli autori ammettono che questo sconto potrebbe spiegare una parte del premio di prezzo, ma non hanno i dati per misurarlo.

Questi numeri valgono ancora oggi?

Sono la stima della Banca d'Italia più recente che abbiamo trovato, ma si fermano al 2022. Il prezzo è quello richiesto negli annunci, non quello finale del rogito, cioè dell'atto di vendita davanti al notaio. Nel campione non ci sono il Trentino-Alto Adige e la Valle d'Aosta, né le case senza attestato.

Lo studio nota inoltre che le classi non sono del tutto confrontabili tra territori diversi, perché i metodi di calcolo cambiano da regione a regione. Nel 2021 e nel 2022, in alcune zone climatiche, il premio per le classi A e B era più alto del solito, ma gli autori non sanno dire se per il caro energia o per i criteri più severi.

Cosa verificare nel tuo caso

Se compri o vendi, chiedi di vedere l'attestato di prestazione energetica (APE) completo, non solo la lettera indicata nell'annuncio. Confronta il prezzo con quello di case simili nello stesso quartiere e nella stessa classe, non con la media italiana.

Per una stima del valore, chiedi a un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, di valutare insieme classe e stato dell'immobile. Prima di fare lavori per migliorare la classe, fatti fare un preventivo e chiedi al commercialista quali detrazioni fiscali sono in vigore per il tuo caso. Per le regole sull'attestato, rivolgiti al notaio che segue la compravendita.