Cos'è la rendita catastale e a cosa serve: IMU e imposte d'acquisto

La rendita catastale è il reddito che il catasto attribuisce a ogni unità immobiliare per scopi fiscali: una cifra in euro, scritta nella visura catastale, che serve come punto di partenza per calcolare l'IMU e le imposte quando compri una casa. Non è il prezzo a cui la casa si vende e non è l'affitto che potresti incassare davvero.

Come si calcola la rendita catastale?

Per le case si moltiplica la consistenza, cioè la dimensione dell'immobile, per la tariffa d'estimo, cioè il reddito unitario fissato per la tua zona. Lo spiega la stessa amministrazione fiscale nella guida alla lettura della visura: per i gruppi A, B e C la rendita si ottiene moltiplicando la consistenza per la tariffa specifica del Comune, della zona censuaria (una porzione omogenea del territorio comunale), della categoria e della classe.

La categoria indica il tipo di immobile, per esempio abitazione o box. La classe misura il grado di redditività all'interno della categoria. La consistenza si esprime in vani per le abitazioni, in metri quadrati per magazzini e box, in metri cubi per le categorie B (collegi, caserme, ospedali). Per i gruppi D ed E, come capannoni e opifici, la rendita si determina con una stima diretta.

La definizione ufficiale è il reddito ordinario che l'immobile può potenzialmente produrre. Per questo è un valore teorico e uguale per tutte le unità con gli stessi dati catastali.

A cosa serve la rendita catastale?

Serve soprattutto per due calcoli: la base imponibile dell'IMU e il valore su cui si pagano le imposte d'acquisto quando si usa il prezzo-valore. In entrambi i casi la rendita da sola non basta: va prima rivalutata del 5%, cioè moltiplicata per 1,05, poi moltiplicata per un coefficiente fissato dalla legge.

Per l'IMU la base imponibile è la rendita in vigore all'inizio dell'anno, rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente della categoria. Sul risultato il Comune applica la sua aliquota. Il prezzo-valore è il sistema, descritto nella guida dell'amministrazione fiscale sull'acquisto della casa, con cui l'atto è tassato sul valore calcolato dalla rendita e non sul corrispettivo pagato. La stessa guida ricorda che questo limita il potere di accertamento del valore e dà diritto a una riduzione degli onorari notarili.

Quali moltiplicatori si usano?

Dipendono dall'uso che fai della rendita. Nella tabella trovi i principali, con il risultato per una rendita di 900 euro.

Gli stessi risultati si ottengono moltiplicando la rendita non rivalutata per 115,5 (prima casa) o per 126 (altre abitazioni), ma le guide ufficiali scrivono la formula con 1,05.

Esempio: quanto cambia l'imposta di registro

Esempio: una casa che non è prima casa, comprata da un privato a 200.000 euro, con rendita catastale di 900 euro.

Senza prezzo-valore l'imposta di registro del 9% si calcola sul prezzo: 200.000 per 9% fa 18.000 euro. Con il prezzo-valore la base è la rendita rivalutata per 120: 900 per 1,05 per 120 dà 113.400 euro, e il 9% fa 10.206 euro. La differenza è di 7.794 euro. Restano a parte le imposte ipotecaria e catastale, fisse a 50 euro ciascuna in questo caso, e il compenso del notaio.

Per ottenere il prezzo-valore devono ricorrere alcune condizioni: la vendita non è soggetta a IVA, la casa è abitativa e l'acquirente chiede espressamente di applicarlo nell'atto. Il prezzo vero resta quello pattuito: cambia solo il valore su cui si pagano le imposte.

Con la stessa rendita, l'IMU parte da una base di 151.200 euro (900 per 1,05 per 160). L'importo dovuto dipende poi dall'aliquota del tuo Comune e dai mesi di possesso.

La rendita catastale è il valore della casa?

No: è un valore fiscale convenzionale e di solito è molto più basso del prezzo di mercato. Nell'esempio sopra, una casa pagata 200.000 euro ha un valore catastale di 113.400 euro. Per capire quanto vale davvero un immobile servono confronti di mercato o una perizia, come spieghiamo nella guida dedicata.

Due appartamenti nello stesso palazzo possono avere rendite diverse perché cambiano classe e consistenza. Una rendita bassa o alta, quindi, non dice nulla sulla qualità della casa: dice come quell'unità è stata classata.

Dove trovo la rendita e può cambiare?

La trovi nella visura catastale, alla voce rendita, accanto a categoria, classe e consistenza. Le visure sulle tue proprietà sono gratuite online. Per un immobile che non è tuo si pagano i tributi di legge.

La rendita cambia quando l'immobile viene accatastato per la prima volta o quando si presenta una dichiarazione di variazione, per esempio dopo lavori che modificano la casa. La dichiarazione è predisposta da un tecnico abilitato, che propone categoria, classe e consistenza; la rendita risulta poi dalle tariffe della zona.

Cosa controllare nel tuo caso

Prima di fare qualsiasi calcolo, leggi la tua visura e verifica che categoria, classe e consistenza corrispondano alla casa reale. Per l'IMU chiedi al sito del tuo Comune l'aliquota e le eventuali riduzioni, oppure a un commercialista o a un CAF.

Se stai comprando, chiedi al notaio se nel tuo caso conviene richiedere il prezzo-valore e quali coefficienti si applicano. Se pensi che la rendita sia sbagliata, il passo giusto è un geometra o un architetto che valuti se presentare una variazione.