APE: cos'è, quando serve e quanto dura l'attestato energetico nel 2026

L'APE, cioè l'attestato di prestazione energetica, è il documento che dice quanta energia consuma una casa e le assegna una classe, da A4 (consumi minimi) a G (consumi massimi). Serve quando l'immobile viene venduto o affittato con un nuovo contratto e dura al massimo 10 anni dal rilascio, ma decade prima se i controlli obbligatori dell'impianto di riscaldamento non sono stati fatti.

Chi vende o affitta deve averlo prima di firmare e deve riportare la classe energetica anche nell'annuncio.

Cos'è l'APE e cosa c'è scritto?

L'APE è un documento tecnico che riassume la prestazione energetica di un edificio o di una singola unità immobiliare, cioè di un appartamento. Lo redige un certificatore energetico, un tecnico abilitato che visita la casa e ne calcola i consumi.

Nel documento trovi la classe energetica, l'indice di prestazione (quanta energia serve per metro quadro in un anno), i dati degli impianti e alcuni interventi consigliati per migliorare. Quei consigli sono proposte del tecnico: non sei obbligato a farli.

Le regole di base sono nel decreto legislativo 192 del 2005, mentre il modello e il metodo di calcolo sono fissati dalle linee guida nazionali del ministero. I controlli sugli attestati spettano alle Regioni, che tengono i registri degli attestati energetici.

Quando serve l'APE?

Serve quando l'immobile si vende, si trasferisce a titolo gratuito (per esempio con una donazione) o si affitta con un nuovo contratto: lo prevede l'articolo 6, comma 2, del decreto 192/2005, che mette l'obbligo di produrlo a carico del proprietario. La tabella riassume i casi e le sanzioni dell'articolo 15.

Nella vendita e nell'affitto il contratto deve contenere una clausola con cui chi compra o prende in affitto dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull'attestato. Nella vendita l'APE si allega all'atto.

Alcuni immobili sono esclusi dall'obbligo, per esempio ruderi, box, cantine e edifici senza impianto di climatizzazione: l'elenco è nel decreto e nelle linee guida nazionali.

Quanto dura l'APE?

L'APE dura al massimo 10 anni dalla data di rilascio, come stabilisce l'articolo 6, comma 5, del decreto 192/2005. Il limite vale se i controlli di efficienza dell'impianto termico, cioè la manutenzione periodica di caldaia o pompa di calore, sono stati fatti nei tempi previsti.

Se un controllo obbligatorio viene saltato, l'attestato decade il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui andava fatto il primo controllo mancato. Per questo servono il libretto dell'impianto e i rapporti di controllo.

Esempio: un APE è stato rilasciato il 15 marzo 2020 e scadrebbe il 15 marzo 2030. Se però il controllo della caldaia previsto a ottobre 2024 non è stato fatto, l'attestato decade il 31 dicembre 2025. Per vendere nel 2026 serve un nuovo APE.

Lo stesso articolo prevede che l'attestato sia aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica, per esempio un cappotto termico o una nuova caldaia.

Cosa rischia chi vende o affitta senza APE?

Chi vende senza APE rischia una sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 euro, chi affitta da 300 a 1.800 euro. Sono gli importi dell'articolo 15, commi 8 e 9, del decreto 192/2005, e si applicano al proprietario.

Anche chi pubblica un annuncio senza i parametri energetici è punito, con una sanzione da 500 a 3.000 euro: il comma 10 la attribuisce al responsabile dell'annuncio, quindi può riguardare anche un'agenzia.

Un tecnico che rilascia un APE non veritiero risponde anche sul piano penale, perché l'attestato ha il valore di una dichiarazione sostitutiva di atto notorio.

Chi redige e chi paga l'APE?

Per legge l'obbligo di produrlo è del proprietario, quindi di norma lo fa redigere e lo paga chi vende o affitta. Il compenso lo concorda con il certificatore e dipende dalla dimensione e dalla complessità dell'immobile: non c'è un importo fissato dalla legge.

Una volta rilasciato, l'attestato viene caricato nel registro regionale degli attestati energetici. Il certificatore o la tua Regione possono dirti se un APE esistente è ancora valido.

Cosa cambia nel 2026?

Per ora valgono le regole nazionali descritte sopra, anche se il quadro europeo è in movimento. La direttiva europea 2024/1275, detta "Case Green", prevede un modello di attestato più uniforme in Europa e doveva essere recepita dagli Stati membri entro il 29 maggio 2026.

Alla scadenza l'Italia non aveva ancora adottato il decreto di recepimento. Finché non viene pubblicato, il modello e le regole in vigore restano quelli nazionali: la data di pubblicazione di un eventuale nuovo decreto si trova in Gazzetta Ufficiale.

Cosa controllare nel tuo caso

Guarda la data di rilascio scritta sull'APE e conta 10 anni. Poi cerca i rapporti di controllo dell'impianto termico: se manca uno dei controlli previsti, l'attestato può essere già decaduto secondo la regola del 31 dicembre.

Controlla anche se dopo il rilascio hai fatto lavori che cambiano la classe energetica: in quel caso l'attestato va aggiornato. Per i dubbi sulle esenzioni e sulla validità ti risponde il certificatore energetico, per la clausola nell'atto il notaio, per i registri e i controlli la tua Regione.